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二手房验收流程、细节和重要注意事项

705人已浏览 时间 : 2014-02-11 22:33:14

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导语:一手房验收质量是关键,二手房验收依旧是质量最关键。二手房经过长时间的居住,往往存在很多前业主的遗留问题,而且由于二手房经过装饰装修,很容易掩饰掉一些隐蔽的问题。所以,安康装修网提醒各位二手房业主在验收房屋的时候更需要提高警惕,从细节出发,下面为大家提供一些二手房的验收方法、流程及注意事项。安康装修网先给各位业主说说二手房的验收流程:…

      一手房验收质量是关键,二手房验收依旧是质量最关键。二手房经过长时间的居住,往往存在很多前业主的遗留问题,而且由于二手房经过装饰装修,很容易掩饰掉一些隐蔽的问题。所以,安康装修网提醒各位二手房业主在验收房屋的时候更需要提高警惕,从细节出发,下面为大家提供一些二手房的验收方法、流程及注意事项。

 

安康装修网先给各位业主说说二手房的验收流程:

 

1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收?#32454;?#35777;》,“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收?#32454;?#21518;,方可交付使用”。

 

2、验收。一般收房过程中,业主在验房前,物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流,验收好后,再交付费用。从物业处拿钥匙,分别应该?#26032;?#23618;钥?#20303;?#36827;户门钥?#20303;?#20449;箱钥?#20303;?#27700;表、电表等几把。注意:不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证,为日后举证奠定基础,特别保存好验房问题备案单。

 

3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房?#20445;?#30830;认售楼合同附图与?#36136;?#26159;否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门?#23548;?#27979;量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

 

4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同?#20445;?#30475;好条款,不能放弃?#32422;?#30340;权利。

 

5、交合理费用。这里的合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修?#33322;稹?#22403;圾清运费。

 

二手房验收所需的工具:

 

1、塑料洗脸盆:用于验收下水管道;

 

2、小榔头:用于验收房子墙体与地面是否空鼓;

 

3、塞尺:用于测裂缝的宽度;

 

4、5米卷尺:用于测量房子的净高;

 

5、万用表:用于测试各个?#24247;?a href="http://www.ptqig.tw/article/items-37-1.html" target="_blank">插座及弱电类是否畅通;

 

6、计算器:用于计算数据;

 

7、笔:用于签字。

 

二手房验收中最重要的步骤是实地察看,查看时要顾及方方面面,千万马虎不得,

 

安康装修网再就告诉大家一些验二手房过程中必须注意的重要环节

 

1、查看是否有私搭私建部分

       买房人一要查看所买二手房是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;二要查看屋内是否有搭建的小阁楼、是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧?#19968;?#21416;房,或将一间分隔成两间;三看阳台是否是屋主?#32422;?#23553;闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

 

2、确认房屋的准确面积

       二手房的准确面积包括建筑面积,使用面积和户内的?#23548;?#38754;积;产权证上一般标明的是建筑面积,但最保险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

 

3、观察房屋的内部结构及装修状况

         要弄清户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;原房屋是否带装修装修水平和程?#28909;?#20309;,是不?#20999;?#35201;全?#30475;?#25481;。

 

4、考核房屋的市政配套

       要打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况,是否已经换用天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器?#27426;?#22825;暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

 

5、要?#31169;?#25151;屋的历史与邻居组合

      要?#31169;?#19968;下该住房是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途,是否发生过不好的事情:是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水,电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快,可在不同的时间在社区观察公共楼道的整洁程度?#23433;?#23616;,拜访上下左右的邻居,?#31169;?#24819;要知道的情况。

 

6、查验物业管理的水平及收费标准

      向有关人员?#31169;?#27700;、电、煤、暖的收费方式;观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度?#23433;?#23616;;小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务;物业管理费的收取标准等

 

除了上面的二手房验收流程和重要的注意事项,安康装修网再告诉大家一些二手房验收细节,掌握好这些对二手房的验收将会有很大的帮助。

 

1、外部?#21644;?#31435;面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。

 

2、检查墙体:平整?#21462;?#26159;否渗水、是否有裂缝:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。

 

3、检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。

 

4、猫眼:入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视?#23433;?#20840;或因有异物无法看清楚?#35748;?#35937;,修复或更换。

 

5、检查入户门门铃:带2节5号电池测试门铃,是否不响或响了不停。

 

6、楼道窗户:是否有纱窗,如果没有,应及时提出。

 

7、检查门窗的密封:是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验验看密封条的压力是否均?#21462;?/span>

 

8、窗户?#21644;?#25289;窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵?#20445;乐?#24322;物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。

 

9、高度:用盒尺检查房顶,取4~5个点,进行测量,若数值一致,?#28909;?#25151;高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。

 

10、墙壁地面:用厂尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好,抹在墙?#32454;?#21518;就会形成爆点)。

 

11、乳胶漆质量:墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功?#23454;?#27873;(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要提出重新?#40723;?#23376;刷漆,如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

 

12、空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)?#27809;?#22681;壁,检查墙面空鼓,或用专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓。一般情况下,有空鼓的地方会?#23567;斑诉恕?#30340;声音,如有空鼓,?#27426;?#35201;责成陪同物业人?#26412;?#24555;修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。

 

13、管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。

 

14、厨房和卫生间:是瓷砖到顶的,要检查阴角阳?#22681;?#24230;达90度,四角无磕碰(房顶四角和地面四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空?#29943;?#38899;,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。

 

15、厨房烟道:用纸卷点火后灭火?#25226;蹋?#25918;在烟道口下十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

 

16、管道煤气:用?#25226;?#30340;纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修?#30784;?/span>

 

17、闭存水试验、水表空转试验:(重要检验项目)打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。

 

18、用万用表测量各个强弱电是否畅通。

 

19、下水情况:先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

 

20、地面下水情况:在厕卫放水,?#22478;?#23601;行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

 

21、卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户,则应有通风?#20303;?#36890;风孔设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是?#28010;?a href="http://www.ptqig.tw/article/items-37-1.html" target="_blank">插座。

 

22、应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。

 

23、暖气片上方应?#20449;?#27668;孔,使用时应拧动将气体排掉。如果拧?#27426;?#23601;需要修理解决,否则气体排不出来,暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡?#30830;?#21512;要求,否则影响采暖。

 

24、用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过?#25512;帷?#22914;果是卫生间的门,顶部和?#25758;康撓推?#27809;有刷全,时间一长,因环境?#31508;?#21355;生间的使用?#35270;?#39640;,会使门底部过早腐烂损坏。

 

25、五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表?#23621;?#30005;,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在?#20102;福?#35828;明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝?#30331;?#20917;是否良好。

 

26、开关箱内的各分?#25151;?#20851;应有明显的标?#23613;?#22914;果没有或不明确,立即纠正。开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左?#19968;?#21160;检查,如果发现松动,应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不?#21363;?#28779;现象?#20445;?#20250;造成更大危险。

 

27、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进的现象;检查弱点插座数目;检察可视对讲、紧急呼叫?#30913;?#26159;否工作正常。

 

二手房的验收,与精装修新房的验收有着很大程度上的相似,不过二手房因为使用过,还要考虑旧业主的遗留问题等。总的来说,检查完上面这些工作,如果没问题的话,可以在验收交接书上签字;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。

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